For landets cirka 300.000 andelsboligejere kan der være ekstra god grund til at nærstudere foreningens papirer en ekstra gang.
De stigende renter, der har plaget ejermarkedet siden i sommer, rammer nemlig også andelsboligejerne.
Men hvordan og hvor hårdt er vidt forskelligt, fortæller Marc Lund Andersen, der er seniorøkonom ved Boligøkonomisk Videncenter.
Med et snuptag kan folks andelsbeviser stige i værdi, fordi renten er steget
Mens nogle risikerer at blive ramt dobbelt, kan andre se frem til en ”paradoksal” prisbonus:
- I nogle andelsboligforeninger vil der ligge en gevinst at vente, når årsregnskaberne bliver opdateret. For andre kan der ligge nogle problemer og vente. Så man er nødt til at kigge sig ekstra godt for i øjeblikket, siger Marc Lund Andersen.
Bankrenter presser
TV 2 har spurgt en række af landets største banker til deres rentesatser på andelsboliglån.
Over en bred kam har bankerne hævet minimumsrenten på lån til køb af andelsboliger med cirka 2-2,5 procentpoint siden i sommer.
De fleste af de adspurgte banker oplyser, at deres minimumsrente er på 4,25-5 procent i øjeblikket, men for enkelte udestår stadig en rentestigning i slutningen af februar eller starten af marts.
I tabellen herunder kan du se, hvilke rentespænd de ni banker har oplyst til TV 2.
- Renterne er steget for mange andelsboligejere og -købere, og det ligger selvfølgelig et ekstra pres på dem rent økonomisk, siger Marc Lund Andersen fra Boligøkonomisk Videncenter.
Han understreger samtidig, at det selvfølgelig ikke gælder for dem, der allerede har betalt deres andelsboliglån helt af.
Men selv for dem kan der være en anden rentefælde.
En meget, meget afgørende forskel
Én ting er nemlig den gæld, hver enkelt andelsboligejer kan have optaget i sin egen bank for at købe sit andelsbevis. Noget andet – og på visse områder mindst lige så vigtigt – er den gæld, andelsboligforeningen ligger inde med.
Mens den enkelte andelskøber må nøjes med et banklån, kan andelsforeninger godt optage gæld som et realkreditlån.
For nogle kan det godt blive en gyser
Historisk har det været ensbetydende med en lavere rente, men siden sommer er også realkreditrenterne banket i vejret, og derfor skal man være ekstra opmærksom, advarer seniorøkonomen:
- I de andelsboligforeninger, der ikke har så meget gæld, betyder det selvfølgelig ikke det store. Men i foreninger med en stor gæld er det meget, meget afgørende, om der er tale om et realkreditlån med fast eller variabel rente, siger Marc Lund Andersen.
Kort fortalt betyder stigende renter nemlig, at det bliver dyrere at låne penge. Men hvis en andelsboligforening har en fast rente på sit realkreditlån, stiger renten – og dermed udgifterne – ikke.
For foreninger med et stort variabelt forrentet lån kan rentestigningen betyde, at de bliver nødt til at opkræve flere penge fra deres andelsejere i den såkaldte boligafgift.
Boligafgiften kan sammenlignes med en husleje for lejeboliger og går blandt andet til at betale foreningens udgifter, at afvikle gæld og vedligeholde ejendommen.
Det er disse andelsboligejere, der risikerer at blive ramt dobbelt, hvis både deres eget banklån og foreningens realkreditlån stiger.
- Stiger foreningens rente fra tæt på 0 til måske 3 eller 3,5 procent, kan de penge kun komme fra andelsejernes månedlige boligafgift. Så nogle har måske tænkt, at en andelsbolig var dejlig billig hver måned, men sådan bliver det ikke nødvendigvis ved med at være, siger Marc Lund Andersen og fortsætter:
- For nogle kan det godt blive en gyser, og det gælder nok specielt nye købere, der ikke har sat sig godt nok ind i tingene, for det her begynder langsomt at få betydning.
Forventer mindre prisfald
Logisk set burde de stigende renter få priserne på andelsboliger til at falde. Det er den mekanisme, der har sendt ejermarkedet ned med mere end 10 procent siden i sommer.
Sådan værdiansættes en andelsbolig
En andelsbolig kan grundlæggende værdiansættes på tre måder: Ud fra en valuarvurdering, ud fra anskaffelsesprisen eller ud fra den offentlige vurdering.
Ifølge en rapport fra tænketanken Cevea blev cirka 26 procent af alle andelsboliger værdiansat efter den offentlige vurdering i 2020. Samme år blev omkring 60 procent værdiansat efter en valuarvurdering, og metoden er blevet mere populær de senere år.
En valuarvurdering bygger på en valuars beregning, og her er sammenligningsgrundlaget blandt andet, hvilken værdi ejendommen ville have som udlejningsejendom.
Der findes ingen systematiske opgørelser over salg af andelsboliger i dag. Derfor findes der heller ikke samlet data for prisudviklingen eller den gennemsnitlige salgstid.
Paradoksalt nok, siger Marc Lund Andersen, betyder opgørelsesmetoderne ligefrem, at nogle andelsejere kan hæve salgsprisen på deres bolig, fordi renterne er steget.
For foreninger med et større fastforrentet realkreditlån kan der nemlig gemme sig en gave i rente- og andelsmatematikken.
En snuptag til store penge
Forklaringen er, groft sagt, at et lån med en fast, lav rente bliver mindre attraktivt for långiveren, hvis inflationen er høj, og renterne er stigende, som det er tilfældet i øjeblikket.
Når lånet bliver mindre attraktivt for långiverne, kan det være muligt at indfri lånet til mindre, end hvad det reelt er værd i kroner og øre. Hvis en andelsforening eksempelvis har et fastforrentet lån på 100 millioner, koster det måske kun 90, 85 eller 80 millioner kroner at betale det ud, fordi långiveren kan få mere ud af sine penge andre steder.
Det kaldes et låns kursværdi, og det er samme mekanisme, der er i spil, når folk med ejerboliger skærer en luns af deres restgæld ved at foretage en såkaldt konvertering.
Der er dog en vigtig forskel på ejerboligerne og andelsboligerne her, påpeger Marc Lund Andersen: Andelsforeningerne behøver slet ikke at omlægge deres lån for at nyde godt af muligheden.
Andelsbolig: Hvad er maksimalprisen?
Modsat ejerboligmarkedet, er andelsboligmarkedet reguleret ved lov. Mens en ejerlejlighed i princippet kan sælges til lige præcis det beløb, som en køber er villig til at betale, udregnes der en såkaldt maksimalpris for en andelsbolig.
Maksimalprisen udregnes på en af de tre nævnte metoder – anskaffelsesprisen, offentlig vurdering eller valuarvurdering.
I alle tilfælde trækker gæld ned i egenkapitalen som afgør maksimalprisen.
Eksempel: Hvis en andelsforening med 10 boliger til sammen har en værdi på 10 millioner, er hver andelsbolig 1 million værd.
Er gælden i foreningen eksempelvis 5 millioner, er maksimalprisen for hver andelsbolig kun 500.000 kroner.
Fordi gælden skal udregnes ud fra kursværdien, kan de fem millioner komme til at tælle for mindre.
Hvis kursværdien eksempelvis er 80, tæller de fem millioner kun for fire millioner. Dermed er gælden i beregningen nu kun på fire millioner.
Dermed vil andelsboligernes maksimalpris nu stige til 600.000 kroner stykket, fordi 10 millioner minus 4 millioner = 6 millioner.
Når den maksimale salgspris for en andelsbolig skal udregnes, indgår foreningens gæld nemlig som en central del – men ikke den faktiske gæld i kroner og øre, men derimod værdien af gælden baseret på kursværdien.
På den måde kan 100 millioner kroners gæld pludseligt kun komme til at tælle for eksempelvis 90, 85 eller 80 millioner, og det åbner døren for, at andelsforeninger kan hæve den maksimale salgspris:
- Om ejendommen er blevet mere værd, eller gælden er blevet mindre værd, er for så vidt ligegyldigt. Begge dele overvæltes i sidste ende i andelsboligernes maksimalpris. Så med et snuptag kan folks andelsbeviser stige i værdi, fordi renten er steget, siger Marc Lund Andersen.
